Senioren sanieren – geht das finanziell?

Die Sanierung von Altbauten ist ein wichtiger Schritt auf dem Weg zur Erreichung der Klimaziele. Doch gerade ältere Immobilienbesitzer mit geringen Rücklagen oder einer kleinen Rente können sich die energetische Sanierung kaum leisten. Erschwerend kommt hinzu, dass sie oft keinen Kredit bekommen. Wie die Finanzierung trotzdem klappt, zeigt dieser Beitrag.
 

Ein neues Dach, Fassadendämmung, Heizungstausch? Viele Senioren, die eine eigene Immobilie besitzen, fehlen die finanziellen Möglichkeiten für eine energetische Sanierung. Dabei sind gerade sie ein wichtiges Puzzlestück in der Wärmewende: Knapp jedes dritte Ein- und Zweifamilienhaus in Deutschland wird von einem Haushalt 65plus bewohnt. Aufgrund des demografischen Wandels wird der Anteil älterer Hauseigentümer in den nächsten Jahren noch weiter ansteigen.

Senioren wird oft kein Kredit gewährt

Helfen könnte ein Darlehen von der Bank. Doch ein solches erhalten Personen über 65 Jahre nicht ohne Weiteres. Vor allem für kleinere Regionalbanken spielt das Alter bei der Kreditvergabe eine Rolle. Grund dafür ist die Wohnimmobilienkreditrichtlinie von 2016, die von einigen Kreditgebern sehr streng ausgelegt wird. Sie schreibt vor, dass Kreditinstitute die Kreditwürdigkeit von Darlehensnehmern genau prüfen müssen. Dabei nehmen sie nicht nur das aktuelle Vermögen und Einkommen unter die Lupe, sondern auch die Entwicklung der Bonität. 

Beleihung der Immobilien statt Ratenkredit 

Bei einer Ablehnung sollten ältere Immobilienbesitzer aber nicht gleich aufgeben. Was viele Senioren nicht wissen: Sie können ihre Immobilie auch beleihen. Bei einer Beleihung spielt nicht das Alter des Kreditnehmers, sondern der Wert der Immobilie eine Rolle. Da ein Wert zur Absicherung dahintersteht, sind die Zinsen bei einer Beleihung oft sogar günstiger als bei einem klassischen Ratenkredit. Um die Immobilie beleihen zu können, muss sie entsprechend hochwertig sein. Zudem müssen sich die Darlehensnehmer die monatliche Rate natürlich auch leisten können.

Alternative Finanzierungsmöglichkeiten für Senioren

Generell gilt bei der energetischen Sanierung: Maximale Kosten- und Energieeinsparungen erreicht man nur mit einem ganzheitlichen Konzept. Bis sich die Kosten amortisiert haben, dauert es jedoch sehr lange. Senioren sollten sich deshalb fragen, warum sie ihre Immobilie sanieren möchten. Möchte man das Haus in einem guten energetischen Zustand vererben? Dann könnten die Kosten eventuell geteilt werden, schließlich profitieren diese später davon. Mit dem Erben als zweitem Kreditnehmer sinkt das Ausfallrisiko, was die Chancen auf einen Kredit verbessert. Auch ein vorzeitiges Überschreiben der Immobilie ist eine Option – sofern sich die bisherigen Besitzer das Wohnrecht vorab zusichern.

Eine weitere Möglichkeit, um an Geld für die Sanierung zu kommen, ist der Teilverkauf: Hausbesitzer verkaufen bis zu 50 Prozent ihrer Immobilie und können den Erlös sofort für die Sanierung einsetzen. Viele Teilverkauf-Anbieter beteiligen sich mittlerweile sogar finanziell an größeren Sanierungsarbeiten. Das klingt verlockend, doch einen Haken gibt es bei diesem Modell: Wer verkauft, der soll an das Unternehmen ein monatliches Nutzungsentgelt bezahlen. Die Höhe richtet sich nach dem Wert der Immobilie – der nach einer Sanierung steigt. Hausbesitzer sollten genau durchrechnen, ob sich das für sie lohnt.

Förderungen und Steuervorteile nutzen

Um Hausbesitzern die Finanzierung der energetischen Sanierung zu erleichtern, stellt der Staat im Rahmen der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) umfangreiche Fördergelder zur Verfügung. So bezuschusst das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) Einzelmaßnahmen wie den Einbau einer neuen Heizungsanlage oder die Dämmung von Dach und Außenwänden. Wer eine Komplettsanierung anstrebt, der kann bei der KfW einen zinsverbilligten Kredit mit einem Tilgungszuschuss zwischen 5 und 45 Prozent beantragen.

Auch die Deutsche Rentenversicherung fördert die energetische Sanierung: Seit dem 1. Januar 2024 können Besitzer einer selbstgenutzten Wohnimmobilie ihr Guthaben aus Riester-Verträgen für Sanierungsmaßnahmen nutzen. Voraussetzung dafür ist, dass es sich bei der Maßnahme um eine energetische Sanierung im Sinne des Einkommensteuergesetzes (EStG) handelt. Zudem muss sie von einem Fachunternehmen durchgeführt werden.

Sofern die Sanierungskosten nicht anderweitig steuerlich berücksichtigt oder öffentlich gefördert wurden, lassen sie sich auch von der Steuer absetzen. Insgesamt ist eine Steuerermäßigung von bis zu 20 Prozent der Gesamtkosten – verteilt über drei Jahre – möglich, maximal jedoch 40.000 Euro pro Wohnhaus. Für die energetische Fachplanung und die Baubegleitung gibt es einen Bonus von bis zu 50 Prozent der Kosten. Wie bei allen anderen Förderungen gilt: Die Sanierungsarbeiten müssen von einem Fachunternehmen ausgeführt werden. Die Steuerermäßigung lohnt sich jedoch nur für Senioren, die ausreichend Steuern zahlen. Ist die Steuerlast niedriger als der Förderbetrag, verfällt der überschüssige Teil.